事實經過：
學妹之前租的房子簽了一年約，時間是到八月底
六月底的時候，去了台北工作，所以先搬走
可是房東卻又在七月一號把房子租出去
學妹他們認為既然還在契約中，房東不可以把房子又租出去
所以跟房東要這兩個月 （七月跟八月）的租金（之前一次付半年）
要不然就是不能租人，因為那還在他們租約內
可是房東卻跟他們說，因為他們已經搬走了
所以契約已經無效，當然他就可以再租人
現在學妹他們跟房東吵的不可開交
問題點就是，學妹他們能拿回那兩個月的租金嗎？
另外，契約真如同房東所言的無效嗎？
答覆：
首先，這類案例在學理上有個有趣的問題，
亦即兩件契約是否皆為有效?
答案是肯定的.
蓋以我國民法係採物權行為與債權行為分離原則，
債權行為與物權行為間，
基本上不因另行為不成立，無效或被撤銷而受影響.
則本於債之相對性以及契約自由原則，
當事人雙方契約是否有效應視意思表示有無瑕疵，
以及契約是否已不能之給付為契約標的等法律規定來判斷.
就本案來說，如果兩件契約(此處主要討論應為後成立之契約)，
意思表示均無瑕疵，契約標的並非客觀上不可能提出給付者，
即使出租人無法律上或事實上處分權限，
契約於各自當事人間仍屬有效.
其次，就 台端的問題來說，
1.在下認為就法律上而言，
令學妹可用民法上的不當得利以及侵權行為作為請求權基礎，
亦即房東侵害學妹使用收益權限的行為，屬於侵權行為，
學妹所受損害雖為抽象之使用收益權，但可用兩個月租金計之.
至於房東就其無使用收益權限另行出租所獲利益，則為不當得利，
房東就其另行出租所獲利益並造成學妹損害之行為，
應負不當得利返還責任.
以上兩個請求權可擇一行使，
就看原租金以及房東嗣後所獲租金哪個比較高.
2.就實務上而言，
在下認為本案並非典型的一屋二租，
蓋因房東與學妹不僅成立租賃契約，
亦已將房屋交付給學妹占有使用收益，
此時學妹已為得以合法行使使用收益權限之人，
相對的，房東的使用收益權限已在契約期間受到限縮.
職此，房東開門讓新房客進去的行為可能構成刑法無故侵入他人住居罪嫌，
其後讓新房客占有使用之行為，因此而影響學妹的使用收益權利，
則可能構成刑法強制罪嫌.
3.綜上，學妹的問題應該不用透過訴訟解決，
只要發一封存證信函，
函內敘明房東所應負之民刑事責任，
並限令於函到七日內支付兩個月租金，
房東如果懂得權衡輕重的話，應該是會私下和解了事的.
以上回答，希望可以解決你的疑惑.
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