[租賃] 二房東的使用權?

事實經過：
我和朋友(以下稱乙)一起 向甲 先生承租房子
甲先生簽約時未告知他是二房東 沒有房屋所有權
乙也未確認權狀等文件就簽約了 也付兩個月押金給甲了
住了一個月 今天法院.銀行.地政.警員來要求看房子
他們說屋主欠銀行錢 目前房子被法院查封 擇日拍賣
他們也只是看一下 然後請乙簽名表示是乙開門讓他們進來查看有無擴建
後來打電話給甲 甲才坦白(?)說
屋主欠甲錢 兩者之間有文件證明債務關係
現在房屋"使用權"是甲的
屋主與甲簽合約表示 不論屋主的所有權有什麼變化
在合約訂的期限內 "使用權"都是甲的
甲也說 如果警察.法院那些人沒有搜索票 乙不須開門
若乙讓法院點交房子 乙就破壞了那份屋主與甲的合約 侵犯到甲的權利
甲願意拿甲與屋主的債務關係文件及租賃關係文件來讓乙看

問題：
屋主不是欠銀行錢嗎? 所以才會有銀行的人來啊 還留名片給我們
我們猜是不是 屋主把所有權抵押給銀行 把"使用權"抵押給甲先生
這種做法有法律效力嗎?
真的有"使用權"這種東西嗎?
因為我在法規裡查不到 只有查到民法第866條:
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使
用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。
前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該
租賃關係後拍賣之。
不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者
，準用前項之規定。
完全沒有提到"使用權"
現在顯然是法院要除去抵押權來拍賣房子
那麼屋主與甲的"使用權"租賃關係是否也可以被終止?或者原本就不成立?

 

答覆：

 

就  台端的陳述來看，
目前應該是已經查封指界完畢，
接著應該就要鑑價拍賣了.

有關  台端的問題部份:

1.屋主跟某甲之間的約定，
  並不是典型的抵押權，
  充其量就是拿房屋的使用利益來抵付租金而已，
  沒有對抗抵押權或是強制執行的效力.
  此外，
  不管銀行有沒有設定抵押權，
  既然銀行是債權人，自然可以就屋主名下財產進行強制執行.

2.我想，對你們比較重要的，應該是租賃契約會不會受到影響，
  原則上，如果屋主跟甲之間有租賃契約或口頭約定存在，
  民法雖有買賣不破租賃的基本規定(民法第425條參照)，
  但是在強制執行程序，則另有除去租賃後拍賣的規定，
  亦即如果租賃契約成立於抵押權登記之後，
  法院可以裁定除去租賃契約，然後再拍賣.

3.至於你們的應對方法，
  對於這種有點問題的房子，當然能搬就搬.
  如果物件不錯或是租金便宜，
  我想可以拿這些規定跟某甲講清楚，
  讓他知道你們使用收益的權利是處於不穩定的狀態，
  協商看看能不能改成租金後付.

茲提供相關法條供參:
民法第四百二十五條   (租賃物所有權之讓與)      　　
出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，
其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限
者，不適用之。

強制執行法第九十八條   (領得權利移轉證書之效力)      　　
拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，
取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移
轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去
後拍賣者，不在此限。
存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權
所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押
物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵
押權人同意者，不在此限。